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こんにちは。ナチュラル＆スローな家「ナチュリエ」のスタッフです。
親の土地に家を建てる計画の方もいらっしゃるのではないでしょうか。
今回は親の土地に家を建てる場合に知っておきたい税金と住宅ローンの話です。
発生する税金や住宅ローンを組めるかどうかなど、さまざまなお悩みや不明点を、ケースごとに解説していきますね。
親の土地に家を建てる際にかかる可能性がある税金をケース別に解説！
親の土地に家を建てる場合、土地の扱いで関わってくる税金には相続税、贈与税、固定資産税、不動産取得税、登録免許税などがあります。
土地の使い方やもらい方は、次の3つのケースが考えられます。
- 親の土地を無償で借りて家を建てる場合
- 親の土地を有償で借りて家を建てる場合
- 親の土地を譲り受けて家を建てる場合
ケースごとに解説します。
親の土地を無償で借りて家を建てる場合
通常、土地を借りる場合は土地代（賃借料）を支払いますが、親子間の場合は土地代を支払わず借りることもあるでしょう。
賃借料を支払わずに土地などを使わせてもらうことを「使用貸借」といいます。
「無償で使わせてもらっているのだし、土地の固定資産税相当分くらいは親にお金を渡したい」と考える方もいるかもしれません。
土地の固定資産税は、1月1日時点での名義人に対して課税されます。
土地が親名義のままの場合、固定資産税の納税義務者は土地に関しては親、建物部分については本人（子ども）となります。
固定資産税額相当分程度であれば、子どもが費用を負担したとしても土地は「使用貸借」のままとみなされます。
仮に土地代のつもりで毎月親へ使用料を支払ったとしても、固定資産税額程度の金額であれば賃貸借ではなく使用貸借となり、相続時の相続税評価額には影響しません。
なお、このケースでは使用時には特に税金は発生しませんが、親が亡くなった後に相続税の対象となる可能性があるので、詳しく解説します。
課税の可能性がある税金：相続税
親が亡くなった後、家を建てた土地を相続する場合には相続税の対象となる可能性があります。
相続税は「3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数」以上の財産額がある場合のみ課せられます。
人に貸している土地は、相続税評価額が下がり相続税が下がります。
しかし、無料で貸している土地に関しては貸していない土地と同じ評価で相続税が計算されます。
そのため、相続税が高くなる場合があります。
親の土地を有償で借りて家を建てる場合
親の土地を使う場合でも、まれに親へ土地の使用料を払うケースもあります。
そのような場合にかかる税金について見ていきましょう。
課税の可能性がある税金：贈与税、相続税
有償で親の土地を借りて家を建てる場合、支払う土地代によって相続時の相続税評価額は下がるため、相続税は安くなります。
しかし、法的に権利金相当額の贈与と見なされるため、権利金相当額に対して贈与税が課せられます。
ただし、支払う地代が固定資産税程度の金額であれば、地代を支払ったとみなされず、贈与税は課せられません。
なお、土地を借りる際に土地代（賃借料）のほかに権利金（礼金のようなもの）を支払う慣習がある地域もあります。
権利金を支払う慣習があるにもかかわらず、親に権利金を支払わなかった場合も、権利金額分が親から子への贈与とされ、贈与税の対象となります。
権利金と地代の双方を支払った場合は、贈与税・相続税などの税金は支払わなくても大丈夫です。
親の土地を譲り受けて家を建てる場合
親の土地の名義を子どもに変更してから家を建てる場合には、贈与税と固定資産税が課せられる可能性があります。
また、名義変更をして不動産を取得することになりますので、不動産取得税や登録免許税が必要となる場合も。
詳しく見ていきましょう。
課税の可能性がある税金：贈与税、固定資産税、不動産取得税や登録免許税
家を建てるために土地の名義を親から子どもへ変更した場合、その土地は「贈与」されたということになり、贈与税の対象となります。
贈与税額に関わるのは、土地を売却・贈与した価格です。
無償で贈与した場合は土地の時価全額が贈与となります。
また、時価よりも安い金額で譲った場合は「みなし贈与」となり、譲った価格と時価との差額が贈与税の対象となります。
例えば、時価3,000万円の土地を500万円で子どもに譲った場合、差額の2,500万円がみなし贈与となります。
固定資産税については、親から子どもに名義変更をすると子どもがその土地の名義人になるため、1月1日時点で名義人となる年から固定資産税が課されます。
なお、贈与によって土地を取得した場合は、受贈者である子どもに不動産取得税が課されます。
不動産取得税は、「土地の固定資産税評価額 × (1/2) × 3％」で計算されます。
※2024（令和6）年3月31日まで
また、土地の名義変更をする場合には登録免許税が課されます。
贈与登記の登録免許税は、「土地の固定資産税評価額 × 2％」で計算することができます。
親の土地に家を建てる場合は、親の土地をどのような形で使用するのか、どのようにして譲り受けるのかなどを検討したうえで決める必要があります。
経験豊富なハウスメーカースタッフへしっかり相談することをおすすめします。
親の土地に家を建てる際に発生する贈与税を節税できる制度も
親から子への贈与で、贈与税を節税するためには下記のような方法があります。
土地をもらう以外に、住宅購入資金の援助をしてもらう場合などにも、活用できますので、ぜひ参考にしてくださいね。
相続時精算課税制度
2,500万円以内であれば、贈与時の贈与税が非課税となり、代わりに将来の相続時に贈与財産分もあわせて相続税として税金を支払うという制度。
相続時まで課税を先延ばしすることができます。
2,500万円を超える部分の贈与については、一律税率20％の贈与税で済みます。
一般的に贈与税より相続税の方が税率が低く設定されている傾向があるので、節税となる可能性が高いです。
暦年課税制度
「暦年課税制度」では上限110万円の非課税枠が設定されており、非課税枠を超える部分が贈与税の対象となります。
1月1日から12月31日の1年間に受けた贈与が110万円以内の場合は贈与税が非課税となります。
相続時精算課税制度と暦年課税制度は併用できないため、どちらか一方を選択する必要があります。
小規模宅地等の特例
親の土地に二世帯住宅を建てるなど、親子で同居するなら「小規模宅地等の特例」で相続税を軽減することができる場合もあります。
「小規模宅地の特例」は、一定の要件を満たすことで、面積330㎡までの土地の評価額を本来の評価額の2割に換算して相続税を計算することができる制度です。
ただし、適用するための要件はかなり細かいため、ハウスメーカーのスタッフなどによく相談することをおすすめします。
また、親の土地を生前贈与すると小規模宅地等の特例は使えないことにも注意しましょう。
親の土地に家を建てる際は税金以外に住宅ローンにも注意が必要
親の土地に家を建てるために住宅ローンを組む場合、土地と家の両方に抵当権を設定する必要があります。
抵当権とは、金融機関が購入する不動産を担保にとる権利のこと。
住宅ローンの返済が滞った場合や完済できなくなった場合などに、金融機関が不動産を競売にかけてその売却代金から貸したお金を回収できるように設定されます。
このときに注意したいのが、土地に対してすでに抵当権が設定されていないかということです。
土地に対して何も担保設定がされていない状態であれば住宅ローンを組むのに問題はありませんが、すでに抵当権が設定されている場合は住宅ローンが組めない場合もあります。
親が自営業者であったり、他の借り入れがあったりする場合、すでに土地が担保に入っている可能性があるのでよく確認するようにしましょう。
土地に問題がなくても、住宅ローン設定の最終的な可否は本人の収入や借入金額のバランスなどから判断されます。
もし、ローン返済途中でリストラや勤務先の倒産などがありローンの返済ができなくなると、最悪の場合、親の土地の抵当権が実行されて土地を失うことになる可能性もあります。
ちなみに、親の土地に二世帯住宅を建てる場合、住宅ローンの選択肢として「ペアローン」や「親子リレーローン」などがあります。
ペアローンは親と子どもが別々にローンを組んで返済するもので、親子リレーローンは親と子どもで1つのローンをリレーして返済するものです。
二世帯住宅についてはこちらもあわせてご覧ください。
実家を二世帯住宅へ建て替え！メリットや進め方、注意点を紹介
親の土地に家を建てる場合の相続トラブル対策
親の土地に家を建てる場合、子どもに兄弟姉妹がいる場合は後で相続トラブルに発展する可能性もゼロではありません。
相続トラブルを避けるための対策についてご紹介します。
生前贈与
親の土地や共有名義となる建物を生前贈与すると名義変更が確実に行われるため、相続トラブル対策に効果的です。
家を建てる前に土地を子どもの名義にできるので、住宅ローンを組む際も安心でしょう。
注意点としては、親が亡くなった際に、死亡前3年以内の生前贈与は相続税の対象となることです。
また、生前贈与で不動産を贈与すると贈与税や不動産取得税、登録免許税などが課税されるため、税金の合計額を試算してから判断するのがおすすめです。
遺言書
遺言書に土地を相続する旨を適切に書き残しておくことでも相続トラブルを防ぐことができます。
相続を前提として親の土地を無償で提供して子どもの家を建てれば、贈与税や不動産取得税、登録免許税などが非課税となります。
まとめ
●親の土地に家を建てる際に、無償で借りる（使用貸借）場合には税金は必要ありませんが、親が亡くなった後に相続税の対象となる可能性があります。
有償で借りる場合は贈与税と相続税が課されることも。
権利金と地代の双方を支払った場合は、贈与税・相続税などの税金は支払わなくても大丈夫です。
土地を譲り受けて名義を子どもに変更する場合は贈与税、固定資産税、不動産取得税、登録免許税がかかることもあります。
●相続時精算課税制度や暦年課税制度、小規模宅地等の特例を利用することで贈与税を節税できる場合もあるので、専門家に相談しましょう。
●親の土地に家を建てるために住宅ローンを組む場合、土地と建物両方に担保設定をする必要があります。
土地がすでに別の借り入れの担保に入っている場合は新たなローンを組むことができません。
土地の権利関係をしっかり確認してから進めるようにしましょう。
●相続トラブルを避けるためにも、生前贈与を行なったり遺言書に適切に書いておくなど、対策をしっかり行なっておくのがおすすめです。
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