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親の土地に家を建てる!その際に知っておきたい税金とローンの話

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こんにちは。ナチュラル&スローな家「ナチュリエ」の木村です。

お客様の中には、親の土地に家を建てる計画の方もいらっしゃいます。
今回は親の土地に家を建てる場合に知っておきたい税金とローンの話です。

親の土地に家を建てる場合にはどんな税金がかかる可能性があるのか?
固定資産税はだれが負担?
住宅ローンは組めるのか?
など、ケースごとに解説していきますね。


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親の土地に家を建てる時に知っておくべき税金

親の土地に家を建てる場合、土地の扱いで関わってくる税金は相続税と贈与税の2つです。
土地の使い方やもらい方はいくつかのケースに分かれますので、ケースごとに解説します。

親名義の土地を無償で使わせてもらって家を建てる場合

課税の可能性がある税金:相続税

通常、土地を借りる場合は土地代(賃借料)を支払いますが、親子間の場合は土地代を支払わず借りることが多いでしょう。
賃借料を支払わずに土地などを使わせてもらうことは「使用貸借」といいます。

このケースでは使用時には特に税金は発生しません。

その後親が亡くなり、土地を相続する場合には相続税の対象となります。
人に貸している土地は相続税評価額が下がり相続税が下がるものなのですが、無料で貸している土地に関してはその使用権は0です。

貸していない土地と同じ評価で相続税が計算されることになるため、相続税が高くなる場合があります。

親名義の土地で、土地代を支払いながら家を建てる場合

課税の可能性がある税金:贈与税、相続税

親の土地を使う場合でも、まれに親へ土地の使用料を払うケースもあります。
その場合は支払う土地代によって相続時の相続税評価額が変わり、相続税額に影響するとともに、法的に権利金相当額の贈与と見なされるため、権利金相当額に対して贈与税が課せられます。

ただし支払う地代が固定資産税程度の金額であれば、地代を支払ったとみなされず、贈与税は課せられません。

また、土地を借りる際に土地代(賃借料)のほかに権利金(礼金のようなもの)を支払う慣習がある地域もあります。
権利金を支払う慣習があるにもかかわらず、親に権利金を支払わなかった場合も、権利金額分が親から子への贈与とされ、贈与税の対象となります。

権利金と地代の双方を支払った場合は、贈与税・相続税などの税金は支払わなくても大丈夫です。

土地の名義を子供名義に変更してから家を建てる場合

課税の可能性がある税金:贈与税

家を建てるために土地の名義を親から子へ変更した場合、その土地は「贈与」されたということになり、贈与税の対象となります。
親から子へ土地をあげる時に、通常の時価と同じ金額で売却することはほとんどないと思ってよいでしょう。
無償で贈与した場合は土地の時価全額が贈与となります。
時価よりも安い金額で譲った場合は「みなし贈与」となり、譲った価格と時価との差額が贈与税の対象となります。

例えば、時価3,000万円の土地を500万円で子供に譲った場合、差額の2,500万円がみなし贈与となります。

親から子への贈与で、贈与税を節税するためには下記のような方法があります。
土地をもらう以外にも、住宅購入資金の援助をしてもらう場合なども、このような制度を上手に活用するとよいでしょう。

相続時精算課税制度

2,500万円以内であれば、贈与時に贈与税を払うのではなく、相続した時の相続税まで課税を先延ばしすることができる制度です。
一般的に贈与税より相続税の方が税率が低いので、節税となる可能性が高いです。

暦年課税の制度110万円の非課税枠

1月1日から12月31日の1年間に受けた贈与が110万円以内の場合は贈与税が非課税となります。
※相続時精算課税制度と暦年課税制度は併用できません。


親の土地に家を建てる場合は、親の土地をどのような形で使用するのか、どのようにして譲り受けるのかなどを検討したうえで決める必要があります。
なじみの薄い分野だと思うので、経験豊富なハウスメーカースタッフへしっかり相談することをおすすめします。



親の土地に家を建てる場合、土地の固定資産税はどうなる?

土地の固定資産税は、1月1日時点での名義人に対して課税されます。
土地が親名義のままの場合、固定資産税の納税義務者は土地に関しては親、建物部分については本人(子供)となります。

「無償で使わせてもらっているのだし、土地の固定資産税相当分くらいは親にお金を渡したい」と考える方も多いと思います。
固定資産税額相当分程度であれば、子供が費用を負担したとしても土地は「使用貸借」のままとみなされます。

仮に土地代のつもりで毎月親へ使用料を支払ったとしても、固定資産税額程度の金額であれば賃貸借ではなく使用貸借となり、相続時の相続税評価額には影響しません。

親の土地に家を建てる際の住宅ローン注意点とは


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親の土地に家を建てるために住宅ローンを組む場合、土地と家の両方に担保設定をする必要があります。

この時に注意したいのが、土地に対して既に担保設定がなされていないかということです。
土地に対して何も担保設定がされていない状態であれば、住宅ローンを組むのに問題はありませんが、すでに担保が設定されている場合は住宅ローンが組めない場合もあります。

親が自営業者であったり、他の借り入れがあったりする場合、すでに土地が担保に入っている可能性があるのでよく確認するようにしましょう。

土地に問題がなくても、住宅ローン設定の最終的な可否は本人の収入や借入金額のバランスなどから判断されます。

まとめ

・親の土地に家を建てる場合に注意したい税金は相続税と贈与税の2つ。親名義のまま無償で土地を使わせてもらう(使用貸借)場合は賃借料を払って借りる場合と比べて相続時の相続税が高くなる場合があります。

・親名義の土地で土地代を支払う場合、親に必要な権利金を支払わなかった場合、土地の名義を親から子へ変更した場合は、贈与税の対象となります。権利金と地代の双方を支払った場合は、贈与税・相続税などの税金は支払わなくても大丈夫です。

・土地の名義が親であれば土地の固定資産税の課税対象者は親です。土地の賃借料の代わりに固定資産税相当額を親へ支払ったとしても、それは使用貸借とされます。

・親の土地に家を建てるために住宅ローンを組む場合、土地と建物両方に担保設定をする必要があります。土地がすでに別の借り入れの担保に入っている場合は新たなローンを組むことができません。土地の権利関係をしっかり確認してから進めるようにしましょう。


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