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こんにちは。ナチュラル＆スローな家「ナチュリエ」のスタッフです。
新しく家を建てることになり、住宅ローンを検討している方も多いのではないでしょうか。
今回は、住宅ローンの金利タイプ別のメリット・デメリットについてお伝えします。
固定金利型と変動金利型の違いやそれぞれの支払い総額のシミュレーション、住宅ローンの金利タイプを選ぶポイントなどもご紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
住宅ローンとは？利用するメリット・デメリット
住宅ローンとは、住宅を購入、新築、増築、改築などをするために金融機関から受ける融資のことです。
数百万円～数千万円規模の資金を一括で用意するのが難しい方に向けて、分割支払いを可能にするサービス。
住宅ローンは長期間にわたる返済を前提としているため、契約ごとに金利（借りている額に対して支払う利息の割合）を定めています。
借入期間が長くなるほど、金利が低くなるのが特徴です。
住宅ローンは各サービスにおいて、基準金利を一定割合引き下げることで「適用金利」を決めています。
適用金利は、借入する機関によって異なるのが一般的です。
そんな住宅ローンを利用するメリットやデメリットについてお話します。
住宅ローンを利用するメリット
資金が貯まっていなくても家を買える
住宅ローンの大きなメリットは、一括で支払える資金がなくても高額な住宅を購入できることです。
今持ち合わせがなくても金融機関の審査に通れば、年収の何倍もの金額の住宅を購入することができます。
資金が貯まるのを待つ必要がないため、希望する条件の土地や建物が見つかり次第購入することができます。
団体信用生命保険の利用で「もしも」のときに備えられる
住宅ローンを利用するときには「団体信用生命保険（団信）」への加入が必須の場合があります。
団体信用生命保険とは、加入者にもしものことがあった場合に、生命保険金からローンの残金が支払われる保障制度です。
残された家族に住宅ローンが残らず、安心してマイホームに暮らし続けることができます。
もし団信に加入していなくて返済が長く滞った場合は、金融機関は抵当権を行使して、担保となっている住宅を競売で処分することがあります。
そうなると、持ち家の所有権が他の人に渡ってしまい、家族がマイホームで暮らし続けることはできなくなる可能性も。
団信への加入が必須でない場合も、もしもの場合に備えて対策を考えておきましょう。
住宅ローン減税がある
「住宅ローン減税（住宅借入金等特別控除）」は、住宅ローンを借入れてマイホームを取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度です。
毎年末の住宅ローン残高または住宅取得対価のうち少ない方の金額の0.7％が、10年間または13年間に渡り所得税から控除されます。（所得税で控除しきれない分は住民税からも一部控除）
※2023年10月時点
詳しくは「住宅ローン減税が2025年まで延長！対象が新築住宅なら13年の控除も」をご覧ください。
住宅ローンを利用するデメリット
返済総額が多くなる
住宅ローンを借りると利息が発生するため、総返済額が大きくなるのがデメリットとなります。
返済総額は借入金額と利息の合計となるので、一括で住宅を購入するよりも支払金額は多くなるのです。
利息がいくら必要となるのかは、金利タイプによって異なります。
住宅ローンには利息のほかにも諸費用がかかります。
詳しくは「住宅ローンの諸費用の目安は？項目別の目安や節約方法も解説！」もご覧ください。
住宅ローンの金利タイプ別のメリット・デメリット
住宅ローンの金利タイプは大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があります。
借入の全期間を通じて一律金利を引き下げるものや、契約時に設定した期間中に金利を大幅に引き下げるものなど、さまざまなプランが用意されています。
今回は下記3タイプをご紹介します。
- 全期間固定金利型
- 変動金利型
- 固定期間選択型
それぞれの金利タイプの特徴や、金利タイプ別のメリット・デメリットについて解説します。
（1）全期間固定金利型
「全期間固定金利型」とは、すべての期間で一定の金利が適用される住宅ローンのことです。
ローンの契約者は、元本に加え、金利分を上乗せして月賦（げっぷ）で返済していきます。
全期間固定金利型のメリット
「全期間固定金利型」の金利は完済までのすべての期間に適用され、世の中の金利水準がどれだけ上昇しても、プラン契約時に決めた金利から変動することがありません。
返済総額が変わらないので、完済までの返済計画が設計しやすいことがメリットです。
急激な為替変動があったとしても、支払金額に影響を与えることはありません。
金利の上昇の不安もないため、出産や子供の進学など、ライフステージの変化があった時でも、安定した収支計画が立てやすいという面で安心感があります。
全期間固定金利型のデメリット
全期間固定金利型は、変動金利より金利が高めに設定されています。
金利下降時には、変動金利より返済額が多くなることがデメリットです。
金利は借り入れする銀行により違いがあるので、事前に確認しましょう。
また、段階的に金利が上がっていくプランもあります。
上昇する金利幅はあらかじめ決められているため、金利が契約時から変動することはありません。
ちなみに、住宅ローンのプランで全期間固定金利型を利用している方はあまり多くありません。
国土交通省の「令和4年度住宅市場動向調査報告書」によると、全国の民間金融機関借入金の金利タイプでは、全期間固定金利型（10年超）が全体の約3%で、全期間固定金利型（10年以下）の場合は全体の約2％と、利用している方が少ないことがわかります。
（2）変動金利型
変動金利型は、定期的に金利が見直され返済期間中に金利が変わるタイプです。
一般的に半年ごとに金利が見直され、5年ごとに返済額が更新されます。
他の金利プランに比べて金利が低く設定されている傾向があります。
将来の金利動向によっては、月々の支払額が変わる可能性があるのが特徴です。
変動金利型のメリット
変動時点での金利が、全期間固定金利型で設定したものより低ければ、月々の支払額が安くなります。
金利は半年ごとに見直されるので、金利が下がれば返済額は減ります。
変動金利型のデメリット
金利が上がれば返済額に占める利息の割合が多くなり、返済額が増えます。
その場合、全期間固定金利型より多くの支払い金が必要となることもあります。
また、全期間固定金利型と比べると、完済までの返済計画が立てづらい点もデメリットです。
（3）固定期間選択型
固定期間選択型は、2年、3年、5年、10年など、一定期間ごとに固定金利が適用されるプランです。
適用期間は金融機関によって異なり、期間終了後は変動金利型に移行できるプランもあります。
もちろん、そのまま固定期間選択型を継続することも可能です。
次回からの支払金額は、その時点での金利が適用され、再計算されます。
金利タイプの種類や向いている人についてさらに詳しくは「住宅ローンの種類は？金利タイプ別の特徴、借入先と返済方法の種類も」もご覧ください。
固定期間選択型のメリット
固定期間選択型は、固定金利と変動金利の良いところを組み合わせたプランといえるでしょう。
金利タイプをどれにするか迷ったときにも選びやすい選択肢です。
固定期間選択型のデメリット
金利の適用期間が複数に分かれているため、全期間固定金利型ほど支払金額が安定しません。
期間が終了するときの金利が高いと、全期間固定金利型の方が支払総額が安くなる可能性もあります。
住宅ローンの金利タイプ別の支払金額をシミュレーションで比較！
全期間固定金利型と変動金利型の返済額の比較を、実例とともにご説明します。
条件：5,000万円の借り入れ・金利1.2%・35年借入・元利均等・ボーナス支払いなし
今回のシュミレーションでは融資手数料、保証料は含みません。
※この条件の場合、全期間固定金利型の返済額は「145,851円/月」です。
（例1）「金利1.2%」が、5年後に「金利1.6%」に上昇したケース
【固定金利型の場合】
返済額は「145,851円／月」から変わりません。
【変動金利型の場合】
当初の金利（1.2％）の場合、「145,851円／月」です。
5年後に金利（1.6％）に上昇した場合、「154,238円／月」に変動します。
【比較結果】
金利が上昇したケースでは、「全期間固定金利型」の方が、月当たり「8,387円」ほど支払金額が安くなります。
（例2）「金利1.2%」が、5年後に「金利0.8%」に下降したケース
【固定金利型の場合】
返済額は「145,851円／月」です。
【変動金利型の場合】
当初の金利（1.2％）の場合、「145,851円／月」です。
5年後に金利（0.8％）に下落した場合、「137,752／月」に変動します。
【比較結果】
金利が下降したケースでは「変動金利型」の方が、月当たり「8,099円」ほど支払金額が安くなります。
自分に合った住宅ローンを選ぶポイント
住宅ローンは、家計に大きな影響を与える重大なコストの一つです。
そのため自分の資産状況やプラン内容を慎重に比較検討し、無理のない返済計画を立てることが大切です。
住宅ローンを組むときのポイントを紹介します。
自分に合った金利タイプを選ぶときの参考にしてください。
全期間固定金利型を選ぶ際のポイント
「全期間固定金利型」は、将来の金利が低くなった場合は損をします。
金利が低水準の状態であればお得にローンを組める可能性があります。
また、金利が常に一定なので、全体の返済額を把握し、安定した返済計画を立てたい方にもおすすめです。
変動金利型を選ぶ際のポイント
「変動金利型」は金利が上昇したときに、支払い金額が多くなります。
金利変動の影響をダイレクトに受けるため、長期間の返済には向きません。
借入期間が15年ほどの場合や、借入額が小さいときなどに設定することを考えたいプランです。
固定期間選択型を選ぶ際のポイント
「固定期間選択型」は期間終了後に、為替変動の影響を受けます。
ある程度の期間は固定金利で返済したいという方は検討してみましょう。
まとめ
●住宅ローンを上手に利用することによって、一括で住宅を購入する資金が貯まってなくてもマイホームを手に入れることができます。
また、団信に加入すれば万が一のことがあって返済が遅れても家族がマイホームに住み続けることができ、住宅ローン減税を受けられるなどのメリットがあります。
ただし、利息がある分、返済総額は多くなるというデメリットも覚えておきましょう。
●住宅ローンの金利タイプは大きく分けて「固定金利」と「変動金利」の2種類があり、主な金利タイプには「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定期間選択型」があります。
全期間固定型は一定の金利が適用されるため、返済計画を立てやすいのが特徴です。
変動金利型は返済期間中に金利が変わるので、月々の支払額が変わる可能性があります。
期間選択型も一定期間なら固定金利を適用できますが、期間終了後に為替相場の影響を受けます。
●金利タイプごとの特徴やメリット・デメリットを理解し、シミュレーションも参考にして、自身に合う金利プランを選択することが大切です。
●全期間固定金利型は、全体の返済額を把握し、安定した返済計画を立てたい方にもおすすめです。
また、変動金利型は借入期間が15年ほどの場合や、借入額が小さいときなどに、固定期間選択型はある程度の期間は固定金利で返済したいという方は検討してみると良いでしょう。
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