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家は増税前に買うべき?増税が住宅購入に及ぼす影響から買うタイミングまで詳しく解説

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こんにちは。ナチュラル&スローな家「ナチュリエ」の阿部です。

2019年10月には消費税が10%に上がります。全ての消費物の価格が上がるため、増税前に住宅購入を考えている方も多いでしょう。しかし、消費税が上がるからといって増税前に購入するのは、本当に得なのでしょうか?

この記事では、増税前に住宅を購入するためのタイムリミットや増税が住宅購入に及ぼす影響、購入するべきタイミングについてのさまざまな意見まで解説しています。増税の負担を軽減する代表的な制度まで紹介しているので、住宅を購入する時の参考にしてください。

10%増税前に住宅購入するためのタイムリミット

ここでは、増税前に住宅購入するためのタイムリミットについて紹介していきます。

購入した場合、引き渡しのタイムリミット

住宅を購入する場合のタイムリミットで重要になるのは、引き渡しのタイミングです。消費税10%が適用されるのは、2019年10月1日からなので、増税を回避するには2019年9月30日までに不動産会社から住宅の引き渡しを受ける必要があります。

売買契約をしたからといって安心してはいけません。契約~決済まである程度時間がかかるので、余裕のある購入計画が必要です。

「請負契約」のタイムリミット

住宅を建てる場合は、完成時期がずれ込む可能性があるため、工事請負契約を締結するタイミングが重要になります。請負契約のタイムリミットは、指定日となる2019年4月1日の前日までです。つまり、2019年3月31日までに請負契約を締結すれば、2019年9月30日以降に工事が完了しても経過措置として消費税8%が適用されます。

建設工事は様々な理由により、完成予定日や引き渡し日が変わるものです。仮に、2019年10月1日以前が引き渡し予定日になっていたとしても、引き渡し日が後ろにずれ込むことも珍しくありません。

10%増税が住宅購入に及ぼす影響

ここでは、10%増税が住宅購入に及ぼす影響について紹介していきます。

価格が変わる

増税の影響を受けるのは建物部分なので、住宅価格も大きく影響を受けます。土地は消費されるようなものではないため、もともと消費税の適用がありません。例えば、2,000万円の住宅なら、8%で160万円、10%で200万円の消費税を支払うことになります。

消費税だけで40万円も多く支払うことになるので、例えば内装などにお金をかけたい場合、増税後の購入はおすすめできません。 ただし、消費税は課税事業者が扱う商品だけに課されるため、高額な住宅といっても消費税の対象ではない場合があります。

中古マンションなどのように売主が一般消費者である場合です。住宅を購入する場合は、課税事業者が保有している物件かどうかを確認することが大切です。

仲介手数料が変わる

仲介手数料は売買価格をもとに算出しているため、消費税増税の影響を大きく受けます。仲
介手数料の算出式は以下の通りです。

・(売買価格×3%+6万円)×消費税

このように、消費税が増税されれば売買価格・仲介手数料も上がっていきます。2,000万円の住宅を購入する時の消費税の違いによる仲介手数料は、以下の通りです。

・(2,000万円×3%+6万円)×8%=52,800円
・(2,000万円×3%+6万円)×10%=66,000円

注文住宅の場合

注文住宅の場合は、下記のどちらかを満たしていれば増税の影響を受けません。

・工事請負契約を2019年3月31日までに締結する。
・引き渡しを2019年9月30日までに完了させる。

仮に、2019年3月31日までに請負契約を結ばなくても、2019年9月30日までに引渡しをすれば増税の影響を受けません。引き渡しについては、駆け込み需要が増えることで、工事が思ったほど進まず完成が遅れる可能性もあるので、確実に8%で購入したいなら3月31日までに契約締結するのがおすすめです。

分譲住宅・マンションの場合

マンションや一戸建てなどの分譲住宅は、売買契約となるので「引き渡しの時期」で増税の可否が決まります。契約してから引き渡しまでの期間が、2019年9月30日までなら消費税10%の適用はありません。

2019年10月1日以降に引渡しが行われると消費税の対象になりますが、消費物とならない土地に関しては非課税です。

ただし、壁の色やドアの形などについて特別に注文する場合は、経過措置が適用されるため、2019年3月31日までに工事請負契約を終わらせていれば増税の対象となりません。

中古住宅・マンションの場合

中古住宅やマンションを個人間で売買する場合は、消費税が適用されません。そのため、消費税10%が適用されても消費者が支払う総額は変わらないといわれています。ただし、個人間の売買でも不動産会社が仲介する場合は、仲介手数料に消費税がかかってきます。

売主が不動産会社などの法人になると、住宅価格にも消費税がかかってくるので注意してください。課税事業者が扱う物件は消費税が適用されるので、住宅購入前に売主が課税事業者かどうかをまず確認しておくことが大切です。

10%増税の負担を軽減する代表的な制度

ここでは、10%増税の負担を軽減する制度を紹介していきます。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、住宅ローンの年末残高の一定の割合に相当する金額を所得税や住民税から控除してくれる制度です。一般的な控除よりも戻ってくる金額が多く、正式には「住宅借入金特別控除」と呼ばれています。

控除を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるための条件は以下の通りです。

・控除を受ける年の所得金額が3,000万円以下
・住宅を取得してから6ヶ月以内に居住し、適用年の12月31日時点でも継続して居住していること
・登記簿に記載されている住宅の床面積が50平方メートル以上、かつ1/2以上が居住のために利用されていること
・10年以上にわたり返済する義務のある住宅ローン債務があること(住宅の敷地として利用される土地代金も含む)
・5年(居住した年と前後2年)の間に譲渡した場合で、長期課税所得の課税特例の適用を受けていないこと

住宅ローン控除は、居住した翌年に確定申告することで適用されます。2年目からは、「住宅借入金等特別控除額の計算明細書」と「住宅ローンの残高証明書」を用いて、年末調整で手続きを行います。詳細を知りたい方は下記リンク先の「5 住宅借入金等特別控除の適用を受けるための手続」からご覧ください。

詳しくはこちら: 国税庁ホームページ(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm)

すまい給付金

すまい給付金とは、消費税が5%から8%に上がった際に増税による負担を軽減するためにつくられた住宅給付金です。消費税10%時では住宅を購入した人の中から、一定の要件を満たした方に対し10万円から50万円の給付金が支給されます。

住宅ローン控除では一定の年収以下だと満足のいく控除額が得られませんでしたが、すまい給付金では年収による差異が少なくなっています。

購入者(申請者)に関する要件

・住宅の所有者、居住者である
・収入が一定以下である
・5年以上の住宅ローンを組んでいる

収入要件は、家族形態やその他の収入によっても異なりますので、510万と言うのはあくまで目安として捉えておきましょう。消費税が10%に増税されると、収入要件も引き上げられます。

住宅に関する要件

・消費税が適用されている
・床面積が50平方メートル以上である
・中古住宅の場合は売主が宅地建物取引業者である
・第三者機関にて一定以上の品質の評価を得ている

一定以上の品質とは、「住宅瑕疵担保責任保険などに加入している」 「建設住宅性能表示利用している」「瑕疵保険法人の現場監査により一定以上の品質が認められている」などの内、いずれかを満たす住宅のことです。

以下で、消費税が8%時と10%時で支給される金額例を紹介します。

消費税所得割額給付額
10%14.06万円~17.26万円10万円
11.9万円~14.06万円20万円
9.79~11.9万円30万円
7.6万円~9.79万円40万円
~7.6万円50万円
8%8.39~9.38万円10万円
6.89~8.39万円20万円
~6.89万円30万円

住宅購入のベストなタイミングはいつ?

住宅購入のタイミングは、消費税だけ見れば増税前の方がよいという意見もありますが、一定の条件下では増税後のほうがよい場合もあります。ここでは住宅購入のベストなタイミングを紹介していきます。

増税前がいいとする意見

消費税8%なら価格が低くなるので、増税前に住宅購入した方がよいという意見も多いです。2%といっても住宅価格で考えれば結構な金額になります。例えば、住宅価格が5千万円なら100万円分の消費税が節約できる計算です。

住宅購入と言っても建物だけでなく部屋の内装・家具・外装など、さまざまな資金が必要となります。しかもほとんどその全てが消費税の対象なので、増税前に購入して費用を抑えたいというのは理にかなっていると言えるでしょう。

注文住宅の場合は、仲介手数料や工事の請負契約にも消費税がかかってくるので、2019年3月31日までに契約締結して経過措置を受けるのもおすすめです。

増税後の方がいいとする意見

より多くの補助金や給付金を受け取れるなら、増税後の方がいいという意見もあります。増税で支払額が増えたとしても、それ以上にもらえる金額が増えれば何の問題もありません。例えば、すまい給付金は、消費税10%では収入要件が775万円まで引き上げられ、給付額も増大します。

さらに増税後は中古マンションを安く購入できる可能性があります。増税直前の駆け込み需要で売れなかった住宅は、増税後の値下がりが期待できるからです。また、親から多額の資金援助を受けられる場合は、「住宅取得等資金贈与」により贈与税を支払う必要がないケースもあります。

住宅取得等資金贈与とは、一定の範囲内であれば贈与が非課税になる制度です。2021年12月まで有効で、消費税10%時では上限金額が3000万円まで引き上げられます。

まとめ

消費税が10%に増税されることで、住宅価格は上がります。しかし、消費税は建物だけでなく、仲介手数料や請負契約などにもかかってきますので、補助金や給付金によっては増税後の方がお得に住宅を購入できることもあります。

ただし、最適なタイミングを見つけるのは素人では難しいため、場合によってはプロに相談するのもおすすめです。ナチュリエでは木のぬくもりや心地よい素材感を大切にした家づくりを提案しています。増税や住宅購入に関するイベントやセミナーなども開催していますので、住宅購入の際にはぜひ1度ご参加ください。
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